Принято считать, что срок устаревания офисной недвижимости составляет от 10 до 15 лет, а торговой — до 10 лет. Это означает, что объект уже не может похвастать актуальностью, современным дизайном, архитектурными и планировочными решениями. Вследствие этого его привлекательность для потенциальных арендаторов снижается. При этом функциональное устаревание существенно опережает физическое, то есть дополнительно требуется ремонт инженерных систем и их осовременивание.
Иными словами, если собственник здания не имеет желания тратиться на модернизацию, то с целью сохранения интереса со стороны арендаторов ему приходится снижать арендную плату. Причем второе решение, хотя и имеет положительный эффект, но будет недолговечным. А это значит, что ему все равно придется задуматься о ремонте и модернизации.
И, так как это безвариантная ситуация, лучше разобраться в ней глубже.
Чему уделить внимание при модернизации коммерческой недвижимости
Многие арендаторы выбирают здания для аренды, руководствуясь такими критериями, как:
- экологичность. Данный аспект учитывают пока что в крупных городах, особенно в столице. Особенно на это обращают внимание иностранные компании, желающие разместить на территории новой страны и нового города свой филиал;
- готовность к изменениям, гибкость. Причем изменения — это не только масштабный ремонт инженерных систем. Сегодня классические офисы уже не в моде. Актуальны открытые пространства с минимумом перегородок и гибкими пространствами для возможности ежедневных преобразований;
- энергоэффективность. И в данном случае речь идет не только об экономном использовании электричества и обогрева без чрезмерных теплопотерь, но и вообще обо всех инженерных системах. Современные решения позволяют значительно повысить их эффективность и, вместе с тем, снизить затраты на эксплуатацию и обслуживание.
И даже предлагая здание, удовлетворяющее все эти требования, арендодатель все равно можно усовершенствовать его для большего комфорта, безопасности и экономии.
Какие можно применить инновационные решения в ремонте инженерных систем
Когда говорят об инновациях и энергоэффективности, многие в первую очередь вспоминают об утеплении фасадов и использовании энергосберегающих источников освещения. Но это еще далеко не все способы повысить энергоэффективность здания.
Кондиционирование и вентиляция
Если говорить о системе кондиционирования и воздухообмена, то сегодня особым спросом пользуются рекуперационные и мультифункциональные (VRF) системы.
Рекуператор может функционировать совместно с кондиционером или быть интегрированным в систему приточно-вытяжной вентиляции. Ремонт инженерных систем с внедрением рекуперационных систем поможет сохранить заданную температуру воздуха. Так, летом через вентиляцию будет проходить прохладный воздух, а в другие времена года — теплый.
Мультифункциональные же системы характеризуются высоким уровнем автоматизации и низкими затратами на их эксплуатацию. В дополнение к этому они рассчитаны на длительный период эксплуатации.
Освещение
Обеспечить экономию электроснабжения поможет не только замена лампочек накаливания на лампы люминесцентные и светодиодные, но и установка систем регулирования уровня освещенности и автоматического контроля. Особенно это актуально для мест общего пользования и наружного освещения территории.
Рекомендуется также использовать солнечные батареи с целью генерации электроэнергии для собственных нужд.
Отопление
Осуществляя капитальный ремонт инженерных систем, следует уделить пристальное внимание тому, какие именно трубопроводы используются в системе отопления. Так, на сегодняшний день со стальными трубами успешно конкурируют полипропиленовые трубы, которые не боятся коррозии и не «зарастают».
И хотя линейное расширение полипропилена более существенное, чем стали, эту проблему уже тоже успешно решили за счет армирования полипропиленовых труб отопления алюминием.
Зато в числе достоинств пластиковых труб — скорость монтажа и его удобство, а также стоимость: полипропиленовые трубы дешевле стальных на 20 %.
Повысить надежность системы отопления призвано и использование противопожарных манжет. Данные устройства имеют оболочку с вкладышем из материала, что расширяется под воздействием высокой температуры, которая возникает вследствие возгорания. В итоге вкладыш во время пожара перекрывает отверстие, препятствуя дальнейшему распространению огня.
Радиаторы отопления при ремонте также рекомендуется заменить на биметаллические, в которых стальной корпус имеет алюминиевое наполнение. Такие устройства оснащены термостатическими клапанами, имеют эстетичный вид, а также характеризуются более компактными габаритами, удобством в монтаже и достаточно высокими показателями прочности. Они не только скорее нагреваются и эффективнее делятся теплом с окружающим пространством помещения, но и позволяют поддерживать нужную температуру без особых усилий.
Канализация
Выполняя ремонт инженерных систем, следует уделить внимание и канализационной системе. Сегодня при ее обустройстве используются преимущественно двухслойные гофрированные трубы. Они характеризуются отличной гибкостью, благодаря которой образование заломов во время грунтовых сдвигов практически сведено к нулю. Минимизировать же вибрацию и шумы можно применением хомутов с резиновыми вставками.
В соответствии с современными требованиями, вывод канализационных паров производится за пределы кровли сооружений — вследствие этого на чердаке устанавливается более щадящий для стропил режим температуры и влажности, а на кровле не так интенсивно образовывается наледь.
Повышает энергоэффективность зданий использование и систем автоматического контроля и технологий «умный офис». Установив всевозможные датчики и контроллеры, можно существенно снизить затраты как на эксплуатацию самого́ здания, так и на дальнейший ремонт инженерных систем в нем.