Комплексное техническое обслуживание зданий в зависимости от класса офиса

На рынке московской недвижимости представлен обширный выбор офисных зданий. Они могут представлять собой бизнес-центры или нежилые сооружения в центре или на окраине. Также существуют квартиры, которые сдаются не в качестве жилья, а именно под офисы. Чтобы хоть как-то разобраться во всем этом многообразии, разработана особая система требований, за счет которой офисные помещения разграничили на 5 категорий: А, В, С, D и Е. Как результат, комплексное техническое обслуживание зданий, в которых располагаются офисы, стало во многом зависеть от той категории, к которой относится тот или иной офис. Вот почему, прежде чем заказывать подобную услугу, желательно разобраться в типе имеющегося помещения.

10 требований к офисным помещениям: необходимые и добавочные

Чтобы определить, к какому классу относится офис и, соответственно, на что обратить внимание, заказывая комплексное техническое обслуживание зданий, следует разобраться, каким пунктам обязательных требований для офисов он соответствует.

Необходимые критерии включают:

1. местоположение — желательно центр или деловой район с хорошим транспортным сообщением;
2. уровень прозрачности менеджмента здания — учет затрат на эксплуатацию и бухгалтерские документы должны быть максимально прозрачными и читаться как открытая книга;
3. офисное строение должно иметь четко обозначенный вход, располагающийся в отдельности от входа в жилые или производственные здания (если они имеются);
4. высокий потолок — высоте желательно быть более 90 % от используемой под офис площади;
5. наличие охраны на парковке (за исключением импровизированной уличной), под которую отводится прилегающая или внутренняя территория здания;
6. качественное и бесперебойное энергоснабжение;
7. отопительная и вентиляционная системы, а также система кондиционирования, обеспечивающие регулировку температуры под нужды каждого арендатора и выполняемый четырежды в течение часа воздухообмен;
8. открытость планировки и возможность оперативной и гибкой перепланировки;
9. наличие оптоволоконного интернета и другого интернет-сервиса в помещении;
10. коэффициент оплачиваемых помещений всеобщего использования — до 12 %.

Также перед комплексным техническим обслуживанием зданий, сдающихся под офисы, следует обратить внимание и на дополнительные параметры, которые влияют на уровень расположенных там офисных помещений.

Добавочные критерии таковы:

1. ориентированный на уличную сторону фасад здания;
2. продуманное межоконное расстояние, позволяющее обеспечить внутриофисное пространство естественным светом в рамках требований;
3. площадь этажа как минимум 500 кв. м;
4. средняя удаленность наружной стены от внутренней границы в среднем до 10 метров;
5. возможность подключения системы коммуникаций в любой точке здания;
6. ожидание лифта в пиковый период — не более полуминуты;
7. места общепита для офисных тружеников — непосредственно в помещении офиса или максимально приближены к нему;
8. напольная нагрузка — до 450 кг на метр квадратный;
9. освещение офисного пространства — от 400 люкс и выше.

Классифицирование офисных строений и комплексное техническое обслуживание зданий такого типа

Итак, офис А-класса удовлетворяет десяти необходимым и шести и более добавочным критериям. В таких помещениях могут быть дополнительные удобства — фитнес-залы, рестораны и СПА-салоны для сотрудников и прочее. Они располагаются в престижных зданиях, характеризующихся идеальным техническим состоянием. Зачастую в них используется инновационная технология «умного офиса». Инженерное проектирование здесь рациональное и просчитанное. Весь комплекс техобслуживания в данном случае носит, как правило, профилактический характер.

Офисы В-класса соответствуют, как минимум, семи необходимым и шести добавочным критериям. Они во многом сходны с помещениями А-категории, однако находятся преимущественно в зданиях, подвергшихся реставрации. Это, конечно, касается и инженерных коммуникаций. Возможно, в них не будет центральной системы кондиционирования. Также в категорию В могут перейти и офисы А-класса, 5–7 лет эксплуатируемые без регулярного ремонта. Комплексное техническое обслуживание зданий подобных офисов обойдется даже дешевле, ведь коммуникаций в них будет поменьше.

Офис С-класса удовлетворяет семи критериям, из которых пять относятся к числу необходимых. Изначально помещения, отведенные под них, не задумываются как офисные — они располагаются, как правило, на территориях заводов и фабрик. Условия здесь не слишком комфорты, но зато и стоимость аренды невысока. Комплекс технического обслуживания таких строений может включать самые разнообразные услуги — от простого профилактического осмотра до серьезного ремонта, так как инженерные системы в таких помещениях могут быть в абсолютно любом состоянии.

Офисы D-класса и находятся в неудачных местах с плохим транспортным сообщением, и сами здания зачастую просят капитального ремонта. Инженерные коммуникации здесь несовременные, перекрытия деревянные, а спецслужбы жизнеобеспечения и вовсе отсутствуют. Целый комплекс техобслуживания в данном случае, к сожалению, влетит в копеечку.

Офис Е-класса можно отыскать в таких пространствах, которые совершенно под это не запроектированы. Например, он может располагаться в подвалах или в ранее жилой квартире. И даже если само помещение будет находиться во вполне качественном техническом состоянии, его месторасположение автоматически отнесет его к самой низшей категории. Арендаторами в данном случае выступают «молодые, динамично развивающиеся компании» или же те, которые так и не покорили мир бизнеса, но продолжают как-то жить. Комплексное техническое обслуживание зданий в этом случае тоже во многом будет зависеть от состояния инженерных систем, которое бывает самым разнообразным.