Тема оптимизации расходов при эксплуатации нежилой недвижимости сегодня является достаточно актуальной не только для столицы, но и для многих крупных городов России. И хотя не все и не всегда задумываются об этом сейчас, впоследствии этот вопрос все же придется решать, поскольку коммерческие здания и оснащение изнашиваются, и как следствие затраты на эксплуатацию растут. В итоге они могут вырасти так, что никакая прибыль их уже не покроет.
Причем причинами роста затрат на эксплуатацию коммерческой недвижимости может стать не только неэкономное энергопотребление, но и неграмотное проектирование объекта и его инженерных коммуникаций, и непрофессиональное управление, и использование устаревших подходов к управлению и диагностике.
Основные векторы оптимизации расходов на содержание
Общеизвестная фраза о том, что лучше предупредить, чем бороться с последствиями, актуальна не только для отношения человека к собственному здоровью — она вполне подходит и в качестве правила при эксплуатации коммерческой недвижимости. И для этого не обязательно содержать целый штат работников, которые будут заниматься профилактическим обслуживанием оборудования и коммуникаций.
Автоматизированный мониторинг
Многие компании уже используют системы автоматизированного мониторинга и оценки технического состояния коммуникаций, а устранение выявленных неполадок и профилактическое обслуживание делегируют внешним фирмам, которые специализируются именно на этом направлении деятельности. Это правильное решение, поскольку автоматизация процессов мониторинга позволяет:
- увеличить ресурс эксплуатируемого оснащения (+10 %) и повысить его эффективность;
- снизить риск аварий и простоя, обеспечив практически безостановочный производственный процесс;
- сократить время на планирование работ по обслуживанию оснащения и их продолжительность;
- снизить частоту выездов обслуживающей компании на обследование инженерной инфраструктуры (–30 %).
Однако многие фирмы, задумываясь об оптимизации эксплуатации коммерческой недвижимости, игнорируют такой аспект, как ранняя диагностика и профилактическое обслуживание, предпочитая решать проблему только в случае ее возникновения — тогда, когда от этого уже не будет куда деваться. Основная причина, из-за которой большинство из них не спешит внедрять системы автоматизированного мониторинга, заключается в высокой стоимости последних. Не все российские компании, особенно сегодня, готовы тратиться еще и на это направление.
В таком случае выходом становится аутсорсинг, когда профилактическая диагностика и техобслуживание делегируется сторонней компании, имеющей для этого и квалифицированный персонал, и современное оснащение. Контракты при этом рекомендуется заключать на продолжительное время, поскольку это дает немало преимуществ.
Экономия энергоресурсов
Пожалуй, наиболее распространенным способом оптимизации затрат на эксплуатацию коммерческой недвижимости, является энергосбережение. В первую очередь, это замена источников освещения их более экономичными вариантами. Также помогает сэкономить и внедрение систем управления потреблением энергии, регулирование уровня освещенности, установка датчиков движения и прочее.
Чуть сложнее добиться повышения теплоизоляционных свойств здания, ведь для этого приходится утеплять его фасад, что не всем по карману. Особенно если здание огромное или их несколько. Однако в итоге получается существенная экономия за счет снижения потребления энергоресурсов на обогрев.
Хотя не менее правильным является решение уделить внимание и системе кондиционирования, обеспечив гигиенически оптимальный режим ее работы. Желательно также позаботиться о рекуперации тепла выводимого наружу воздуха — правда, такая техническая возможность есть не везде.
Планирование
Как известно, успеть больше можно, если распланировать все заранее. Это работает и в случае с оптимизацией расходов на эксплуатацию коммерческой недвижимости.
В этом случае следует не только составить план техобслуживания, но и разработать инструкции к эксплуатации зданий и коммуникаций с учетом множества различных, а также напрямую связанных с ними рисков. Все это позволит поддерживать объект в презентабельном состоянии максимально длительное время.
Работа с персоналом
Насколько бы качественным ни было оборудование, многое по-прежнему зависит от людей. И чтобы минимизировать влияние человеческого фактора, важно проводить соответствующее обучение персонала, заниматься повышением его квалификации. Также необходимо следить за штатом и, по возможности, оптимизировать его.
То есть работа с персоналом, внедрение прогрессивных систем управления и планирования позволит избежать переработок и простоев, а также существенно повысит производительность.
Работа с запасами
С целью снижения затрат на техобслуживание и эксплуатацию коммерческой недвижимости, рекомендуется наладить и управление запасами. В первую очередь следует проанализировать существующие запасы, чтобы определить способы оптимизации их уровней, сократить количество, а то и вовсе избавиться от устаревших и избыточных запчастей.
Помогут в этом специальные программы для управления запасами, которые автоматизируют и упростят вышеперечисленные процессы. Это сократит время на инвентаризацию и позволит более точно знать, какие запчасти есть в наличии и когда следует их пополнить.
